來源：中國新聞周刊

　　投資需保持理性

　　2024年春節(jié)期間，買爆在北京工作的云南房子安徽姑娘朱莉在云南西雙版納購置了一套七八十平方米的三居室?！霸诖蟪鞘匈彿繅毫μ?，被外地人也一直在搬家，買爆就特別想有個(gè)房子作為寄托。云南房子”朱莉?qū)χ袊侣勚芸f道。被外地人

　　朱莉的買爆選擇并非孤例。近年來，云南房子云南已成為越來越多外省購房者的被外地人選擇。

　　10月22日，買爆云南省房地產(chǎn)市場加快回穩(wěn)向好新聞發(fā)布會頒布的云南房子數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，被外地人云南商品房銷售面積約1449萬平方米，買爆同比增長5.7%，云南房子高于全國平均增速11.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房成交面積1585萬平方米，被外地人同比增長13.5%。

　　這背后，是省外購房者在云南置業(yè)占比的顯著上升。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，省外人士在云南購置商品住房超2.9萬套，占全省購房套數(shù)的31.7%。這意味著，云南每賣出去3套房中就有近一套房是外地人購置。

　　部分城市的省外購房比例尤為突出。其中，西雙版納州省外購房占比達(dá)到74.9%，保山市、楚雄州、麗江市均達(dá)40%以上，昆明市目前達(dá)30%以上。

　　在全國房地產(chǎn)市場整體承壓的背景下，云南樓市可謂浮現(xiàn)“逆勢增長”態(tài)勢。不少受訪者向中國新聞周刊透露，其在云南購房既為自住，亦兼顧投資屬性。

　　然而，外省購房比例持續(xù)走高，在提振樓市的同時(shí)，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對高空置率及民宿供給過剩的擔(dān)心——若大批住房長期空置，可能導(dǎo)致部分小區(qū)入住率偏低；而若部分房產(chǎn)集中進(jìn)入托管式民宿市場，則可能加劇本地民宿行業(yè)的競爭壓力。

　　“不要買期房”

　　朱莉選擇在西雙版納購房，是深思熟慮后的結(jié)果。她說，當(dāng)時(shí)綜合考慮了幾個(gè)城市，認(rèn)為西雙版納的房屋總價(jià)在可承受范疇內(nèi)，且當(dāng)時(shí)房價(jià)整體也已趨穩(wěn)，出租的話旺季收益也不錯(cuò)。加之西雙版納是國內(nèi)難得的熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，冬季溫暖舒適，不論是自住還是選擇偶爾去度假，都非常合適。

　　在選購小區(qū)和房子時(shí)，朱莉也有自己的偏好。她偏向于央企，看重其基礎(chǔ)的品質(zhì)保障和交付能力，在區(qū)位選擇上，她考慮小區(qū)附近方案有西雙版納歌朗河文旅綜合體這樣的大型項(xiàng)目，未來可能具備升值潛力，她認(rèn)為即便不升值，大批游客的涌入也對短租或改作民宿非常有利。在房型方面，她看中的戶型在七八十平方米的建筑面積內(nèi)做到了三房，并附贈超大陽臺，而且還是精裝修，再加上每平方米六千多元的價(jià)格，在她看來性價(jià)比非常高。

云南西雙版納。攝/陳淑蓮

　　“不論是從物質(zhì)價(jià)值還是到精神層面的歸屬感，這個(gè)地方基礎(chǔ)滿足了我各方面的需求。”朱莉說。

　　朱莉提到，在云南購置完房產(chǎn)后，發(fā)明有很多來自全國各地的人在此置業(yè)，由此結(jié)識了一些朋友，也有一些不認(rèn)識的網(wǎng)友向她咨詢云南購房情況，“很多人都有一種對云南慢生活的向往”。

　　曾經(jīng)在廣州從事設(shè)計(jì)行業(yè)的劉一也選擇在云南購房。2024年，她在大理洱海邊購置了一套房產(chǎn)。不同的是，劉一不僅買房，更決定定居大理。她表現(xiàn)，選擇大理是因?yàn)檫@里風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，房價(jià)也可接受，她更愿意在舒適的環(huán)境中生活。加之她逐漸轉(zhuǎn)型為自由插畫師，工作地點(diǎn)機(jī)動(dòng)，不必?fù)?dān)心在大理的就業(yè)問題。

劉一的新家照片。圖/受訪者供圖

　　她的社交媒體賬號自我介紹中寫著“28歲裸辭，在大理擁有自己的童話屋”。從她發(fā)布的照片和視頻可以看出，她相當(dāng)享受在大理的新生活，把大理的新家安排得充滿童趣。

　　“在云南遇到的一些購房者，大部分都是外地過來的。不過，我的建議是，不要買期房?！眲⒁徽f。

　　“市場還有很大空間”

　　10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1—9月份全國房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)情況。數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，全國新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。而在西部地區(qū)，前兩者同比下降4.0%和6.5%。

　　在此背景下，云南樓市的發(fā)展態(tài)勢備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　在10月11日召開的云南省委城市工作會議上，云南省委書記王寧提出在加快房地產(chǎn)發(fā)展高低工夫，指出未來3年、5年，云南省房地產(chǎn)市場還有很大空間。他提到，云南省房地產(chǎn)有一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是省外到云南買房的人越來越多。今年以來，云南省房地產(chǎn)市場明顯回暖，投資和銷售面積的增速，均高于全國8個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一趨勢背后，是云南旅游和旅居熱度的持續(xù)攀升。

　　作為旅游大省，今年國慶中秋假期，云南接待游客4150.77萬人次，旅游收入568.68億元，同比分辨增長10.7%和11.0%。

　　與此同時(shí)，云南省文化和旅游廳的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，云南旅居收入達(dá)236億元，280.3萬人在云南旅居，同比增長45.4%，游客平均停留91天，同比延長11天，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)短期旅游的停留周期。

　　同程旅行、云南省旅游方案研究院發(fā)布的《長三角旅居云南市場報(bào)告》顯示，2025年在云南長停留客群中，25—45歲客群占比達(dá)50%，旅居需求從康養(yǎng)延展至創(chuàng)作、社交、教育等場景。長三角成為云南旅居第一大客源地，銀發(fā)族偏好康養(yǎng)型旅居，年輕人則熱衷于旅創(chuàng)與體驗(yàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國新聞周刊采訪時(shí)指出，云南不少地方都在有意識地結(jié)合云南豐富的文化旅游資源，引導(dǎo)和吸納更多省外購房需求，從而激活本地市場。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表現(xiàn)，這一現(xiàn)象自2023年已浮現(xiàn)。云南作為國內(nèi)重要的旅游省份，常被與海南相比較。兩地氣候條件接近，但云南房價(jià)整體更為合理，性價(jià)比突出，因此在吸引外省購房需求方面具備必定潛力。他說，特別是麗江、大理、西雙版納、普洱等城市，因獨(dú)特的少數(shù)民族文化、舒適的氣候和鮮明的城市風(fēng)貌，持續(xù)受到市場關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，近幾年，云南省外購房占比持續(xù)攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9個(gè)月達(dá) 31.7%。

云南迪慶藏族自治州香格里拉市白水臺景區(qū)。攝/陳淑蓮

　　為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與“旅居云南”建設(shè)互促共進(jìn)，今年9月下旬，云南九部門印發(fā)《關(guān)于云南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快回穩(wěn)向好的指導(dǎo)意見》，提出支持住房消費(fèi)、盤活存量、加快好房子供給、優(yōu)化金融支持、方便境外購房和實(shí)施購房“一碼通辦”等7個(gè)方面的措施。

　　與此同時(shí)，云南各地也一直在努力擦亮“旅居云南”名片，出臺了《關(guān)于打造“旅居云南”高品質(zhì)生活目的地的實(shí)施意見》《加快推進(jìn)旅居云南建設(shè)三年行動(dòng)》《進(jìn)一步推動(dòng)“旅居云南”高質(zhì)量發(fā)展試點(diǎn)工作方案》等政策文件，并選取景洪、騰沖、元謀等33個(gè)縣市區(qū)加快推進(jìn)旅居云南—宜居城鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)。初步測算，這33個(gè)縣市區(qū)的投資、銷售雙雙占到全省的60%以上，且省外購房套數(shù)占省外來滇購房總量的80%。

　　專家：投資需保持理性

　　值得注意的是，中國新聞周刊在采訪中發(fā)明，在云南購房的省外人群中，有相當(dāng)一部分并未在當(dāng)?shù)囟ň?。多?shù)人如朱莉一樣，在房屋空置時(shí)選擇將其出租，或通過中介托管為民宿，兼顧自住與投資需求。

　　與此同時(shí)，盡管云南旅居市場整體活潑，部分地區(qū)的民宿卻仍面臨“冰火兩重天”的局面。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與旅居經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；另一方面，麗江、大理等地卻有大批民宿主在社交媒體上發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息。因此，業(yè)內(nèi)不少評論認(rèn)為，這可能加劇云南民宿行業(yè)的競爭，對市場健康發(fā)展帶來壓力。

麗江束河古鎮(zhèn)里，到處都是民宿。攝/陳淑蓮

　　貴州師范大學(xué)國際旅游文化學(xué)院副教授張玥唯在接受中國新聞周刊采訪時(shí)指出，當(dāng)前云南民宿的發(fā)展已經(jīng)從滿足基礎(chǔ)住宿需求，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N生活方法的想象，甚至成為旅游目的地本身。許多投資者懷著期待進(jìn)入市場，但缺乏辨識度的民宿主題和可持續(xù)的高質(zhì)量服務(wù)，成為民宿運(yùn)營中最常見的問題。

　　她表現(xiàn)，云南旅游存在明顯淡旺季，對“跟風(fēng)”入局的運(yùn)營者而言，最大難題在于如何在“半年忙、半年閑”的周期中，在有限的時(shí)間周期內(nèi)“跑贏”投入的成本。

　　張玥唯曾做過調(diào)研，發(fā)明民宿的黃金收益期主要集中在前1到3年，之后會陸續(xù)面臨裝修和設(shè)備老化等問題。尤其是對于規(guī)模較小的民宿來說，節(jié)假日流量帶來的高客單價(jià)，未必比持續(xù)穩(wěn)定的客源與安穩(wěn)的平日入住率來得重要。 

　　而對于有意在云南購房的人群，朱莉建議應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求?！皞鹘y(tǒng)家庭若重視子女教育、需與父母同住或工作約束較強(qiáng)，可將云南房產(chǎn)作為補(bǔ)充，資金充裕時(shí)再考慮入手，否則租房更為合適。單身人士、自由職業(yè)者或打算退休的人群，可先嘗試旅居半年到一年，再決定是否定居。”她說。

　　張玥唯建議，對于懷揣投資或開民宿夢想前往云南購房的外省人士，一是要評估自身投資實(shí)力；二是以市場為準(zhǔn)繩，認(rèn)識市場，敬畏市場；三是把持節(jié)奏，先小試牛刀，認(rèn)識市場后再逐步擴(kuò)大規(guī)模。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，投資需保持理性。他說，全國多地已取消限購，廣州、深圳等城市政策大幅松綁，投資選項(xiàng)更加多元，應(yīng)客觀比較不同區(qū)域潛力。他指出，麗江、大理氣候宜人，但文化趨同現(xiàn)象漸顯；西雙版納具有熱帶特色卻地位相對偏遠(yuǎn)。在整體向好的背景下，仍需結(jié)合實(shí)際條件審慎決策。

　?。☉?yīng)受訪者要求，朱莉、劉一為化名）

　　作者：陳淑蓮