來(lái)源：中國(guó)新聞周刊

　　投資需保持理性

　　2024年春節(jié)期間，買爆在北京工作的云南房子安徽姑娘朱莉在云南西雙版納購(gòu)置了一套七八十平方米的三居室?！霸诖蟪鞘匈?gòu)房壓力太大，被外地人也一直在搬家，買爆就特別想有個(gè)房子作為寄托。云南房子”朱莉?qū)χ袊?guó)新聞周刊說(shuō)道。被外地人

　　朱莉的買爆選擇并非孤例。近年來(lái)，云南房子云南已成為越來(lái)越多外省購(gòu)房者的被外地人選擇。

　　10月22日，買爆云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回穩(wěn)向好新聞發(fā)布會(huì)頒布的云南房子數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，被外地人云南商品房銷售面積約1449萬(wàn)平方米，買爆同比增長(zhǎng)5.7%，云南房子高于全國(guó)平均增速11.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房成交面積1585萬(wàn)平方米，被外地人同比增長(zhǎng)13.5%。

　　這背后，是省外購(gòu)房者在云南置業(yè)占比的顯著上升。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，省外人士在云南購(gòu)置商品住房超2.9萬(wàn)套，占全省購(gòu)房套數(shù)的31.7%。這意味著，云南每賣出去3套房中就有近一套房是外地人購(gòu)置。

　　部分城市的省外購(gòu)房比例尤為突出。其中，西雙版納州省外購(gòu)房占比達(dá)到74.9%，保山市、楚雄州、麗江市均達(dá)40%以上，昆明市目前達(dá)30%以上。

　　在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓的背景下，云南樓市可謂浮現(xiàn)“逆勢(shì)增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)。不少受訪者向中國(guó)新聞周刊透露，其在云南購(gòu)房既為自住，亦兼顧投資屬性。

　　然而，外省購(gòu)房比例持續(xù)走高，在提振樓市的同時(shí)，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)高空置率及民宿供給過(guò)剩的擔(dān)心——若大批住房長(zhǎng)期空置，可能導(dǎo)致部分小區(qū)入住率偏低；而若部分房產(chǎn)集中進(jìn)入托管式民宿市場(chǎng)，則可能加劇本地民宿行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　“不要買期房”

　　朱莉選擇在西雙版納購(gòu)房，是深思熟慮后的結(jié)果。她說(shuō)，當(dāng)時(shí)綜合考慮了幾個(gè)城市，認(rèn)為西雙版納的房屋總價(jià)在可承受范疇內(nèi)，且當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)整體也已趨穩(wěn)，出租的話旺季收益也不錯(cuò)。加之西雙版納是國(guó)內(nèi)難得的熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，冬季溫暖舒適，不論是自住還是選擇偶爾去度假，都非常合適。

　　在選購(gòu)小區(qū)和房子時(shí)，朱莉也有自己的偏好。她偏向于央企，看重其基礎(chǔ)的品質(zhì)保障和交付能力，在區(qū)位選擇上，她考慮小區(qū)附近方案有西雙版納歌朗河文旅綜合體這樣的大型項(xiàng)目，未來(lái)可能具備升值潛力，她認(rèn)為即便不升值，大批游客的涌入也對(duì)短租或改作民宿非常有利。在房型方面，她看中的戶型在七八十平方米的建筑面積內(nèi)做到了三房，并附贈(zèng)超大陽(yáng)臺(tái)，而且還是精裝修，再加上每平方米六千多元的價(jià)格，在她看來(lái)性價(jià)比非常高。

云南西雙版納。攝/陳淑蓮

　　“不論是從物質(zhì)價(jià)值還是到精神層面的歸屬感，這個(gè)地方基礎(chǔ)滿足了我各方面的需求?！敝炖蛘f(shuō)。

　　朱莉提到，在云南購(gòu)置完房產(chǎn)后，發(fā)明有很多來(lái)自全國(guó)各地的人在此置業(yè)，由此結(jié)識(shí)了一些朋友，也有一些不認(rèn)識(shí)的網(wǎng)友向她咨詢?cè)颇腺?gòu)房情況，“很多人都有一種對(duì)云南慢生活的向往”。

　　曾經(jīng)在廣州從事設(shè)計(jì)行業(yè)的劉一也選擇在云南購(gòu)房。2024年，她在大理洱海邊購(gòu)置了一套房產(chǎn)。不同的是，劉一不僅買房，更決定定居大理。她表現(xiàn)，選擇大理是因?yàn)檫@里風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，房?jī)r(jià)也可接受，她更愿意在舒適的環(huán)境中生活。加之她逐漸轉(zhuǎn)型為自由插畫師，工作地點(diǎn)機(jī)動(dòng)，不必?fù)?dān)心在大理的就業(yè)問(wèn)題。

劉一的新家照片。圖/受訪者供圖

　　她的社交媒體賬號(hào)自我介紹中寫著“28歲裸辭，在大理?yè)碛凶约旱耐捨荨?。從她發(fā)布的照片和視頻可以看出，她相當(dāng)享受在大理的新生活，把大理的新家安排得充滿童趣。

　　“在云南遇到的一些購(gòu)房者，大部分都是外地過(guò)來(lái)的。不過(guò)，我的建議是，不要買期房。”劉一說(shuō)。

　　“市場(chǎng)還有很大空間”

　　10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)情況。數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，全國(guó)新建商品房銷售面積65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。而在西部地區(qū)，前兩者同比下降4.0%和6.5%。

　　在此背景下，云南樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　在10月11日召開的云南省委城市工作會(huì)議上，云南省委書記王寧提出在加快房地產(chǎn)發(fā)展高低工夫，指出未來(lái)3年、5年，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大空間。他提到，云南省房地產(chǎn)有一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是省外到云南買房的人越來(lái)越多。今年以來(lái)，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，投資和銷售面積的增速，均高于全國(guó)8個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一趨勢(shì)背后，是云南旅游和旅居熱度的持續(xù)攀升。

　　作為旅游大省，今年國(guó)慶中秋假期，云南接待游客4150.77萬(wàn)人次，旅游收入568.68億元，同比分辨增長(zhǎng)10.7%和11.0%。

　　與此同時(shí)，云南省文化和旅游廳的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，云南旅居收入達(dá)236億元，280.3萬(wàn)人在云南旅居，同比增長(zhǎng)45.4%，游客平均停留91天，同比延長(zhǎng)11天，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)短期旅游的停留周期。

　　同程旅行、云南省旅游方案研究院發(fā)布的《長(zhǎng)三角旅居云南市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2025年在云南長(zhǎng)停留客群中，25—45歲客群占比達(dá)50%，旅居需求從康養(yǎng)延展至創(chuàng)作、社交、教育等場(chǎng)景。長(zhǎng)三角成為云南旅居第一大客源地，銀發(fā)族偏好康養(yǎng)型旅居，年輕人則熱衷于旅創(chuàng)與體驗(yàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)指出，云南不少地方都在有意識(shí)地結(jié)合云南豐富的文化旅游資源，引導(dǎo)和吸納更多省外購(gòu)房需求，從而激活本地市場(chǎng)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表現(xiàn)，這一現(xiàn)象自2023年已浮現(xiàn)。云南作為國(guó)內(nèi)重要的旅游省份，常被與海南相比較。兩地氣候條件接近，但云南房?jī)r(jià)整體更為合理，性價(jià)比突出，因此在吸引外省購(gòu)房需求方面具備必定潛力。他說(shuō)，特別是麗江、大理、西雙版納、普洱等城市，因獨(dú)特的少數(shù)民族文化、舒適的氣候和鮮明的城市風(fēng)貌，持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，近幾年，云南省外購(gòu)房占比持續(xù)攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9個(gè)月達(dá) 31.7%。

云南迪慶藏族自治州香格里拉市白水臺(tái)景區(qū)。攝/陳淑蓮

　　為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與“旅居云南”建設(shè)互促共進(jìn)，今年9月下旬，云南九部門印發(fā)《關(guān)于云南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回穩(wěn)向好的指導(dǎo)意見》，提出支持住房消費(fèi)、盤活存量、加快好房子供給、優(yōu)化金融支持、方便境外購(gòu)房和實(shí)施購(gòu)房“一碼通辦”等7個(gè)方面的措施。

　　與此同時(shí)，云南各地也一直在努力擦亮“旅居云南”名片，出臺(tái)了《關(guān)于打造“旅居云南”高品質(zhì)生活目的地的實(shí)施意見》《加快推進(jìn)旅居云南建設(shè)三年行動(dòng)》《進(jìn)一步推動(dòng)“旅居云南”高質(zhì)量發(fā)展試點(diǎn)工作方案》等政策文件，并選取景洪、騰沖、元謀等33個(gè)縣市區(qū)加快推進(jìn)旅居云南—宜居城鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)。初步測(cè)算，這33個(gè)縣市區(qū)的投資、銷售雙雙占到全省的60%以上，且省外購(gòu)房套數(shù)占省外來(lái)滇購(gòu)房總量的80%。

　　專家：投資需保持理性

　　值得注意的是，中國(guó)新聞周刊在采訪中發(fā)明，在云南購(gòu)房的省外人群中，有相當(dāng)一部分并未在當(dāng)?shù)囟ň印６鄶?shù)人如朱莉一樣，在房屋空置時(shí)選擇將其出租，或通過(guò)中介托管為民宿，兼顧自住與投資需求。

　　與此同時(shí)，盡管云南旅居市場(chǎng)整體活潑，部分地區(qū)的民宿卻仍面臨“冰火兩重天”的局面。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與旅居經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；另一方面，麗江、大理等地卻有大批民宿主在社交媒體上發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息。因此，業(yè)內(nèi)不少評(píng)論認(rèn)為，這可能加劇云南民宿行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)壓力。

麗江束河古鎮(zhèn)里，到處都是民宿。攝/陳淑蓮

　　貴州師范大學(xué)國(guó)際旅游文化學(xué)院副教授張玥唯在接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)指出，當(dāng)前云南民宿的發(fā)展已經(jīng)從滿足基礎(chǔ)住宿需求，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N生活方法的想象，甚至成為旅游目的地本身。許多投資者懷著期待進(jìn)入市場(chǎng)，但缺乏辨識(shí)度的民宿主題和可持續(xù)的高質(zhì)量服務(wù)，成為民宿運(yùn)營(yíng)中最常見的問(wèn)題。

　　她表現(xiàn)，云南旅游存在明顯淡旺季，對(duì)“跟風(fēng)”入局的運(yùn)營(yíng)者而言，最大難題在于如何在“半年忙、半年閑”的周期中，在有限的時(shí)間周期內(nèi)“跑贏”投入的成本。

　　張玥唯曾做過(guò)調(diào)研，發(fā)明民宿的黃金收益期主要集中在前1到3年，之后會(huì)陸續(xù)面臨裝修和設(shè)備老化等問(wèn)題。尤其是對(duì)于規(guī)模較小的民宿來(lái)說(shuō)，節(jié)假日流量帶來(lái)的高客單價(jià)，未必比持續(xù)穩(wěn)定的客源與安穩(wěn)的平日入住率來(lái)得重要。 

　　而對(duì)于有意在云南購(gòu)房的人群，朱莉建議應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求。“傳統(tǒng)家庭若重視子女教育、需與父母同住或工作約束較強(qiáng)，可將云南房產(chǎn)作為補(bǔ)充，資金充裕時(shí)再考慮入手，否則租房更為合適。單身人士、自由職業(yè)者或打算退休的人群，可先嘗試旅居半年到一年，再?zèng)Q定是否定居?！彼f(shuō)。

　　張玥唯建議，對(duì)于懷揣投資或開民宿夢(mèng)想前往云南購(gòu)房的外省人士，一是要評(píng)估自身投資實(shí)力；二是以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)；三是把持節(jié)奏，先小試牛刀，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)后再逐步擴(kuò)大規(guī)模。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，投資需保持理性。他說(shuō)，全國(guó)多地已取消限購(gòu)，廣州、深圳等城市政策大幅松綁，投資選項(xiàng)更加多元，應(yīng)客觀比較不同區(qū)域潛力。他指出，麗江、大理氣候宜人，但文化趨同現(xiàn)象漸顯；西雙版納具有熱帶特色卻地位相對(duì)偏遠(yuǎn)。在整體向好的背景下，仍需結(jié)合實(shí)際條件審慎決策。

　　（應(yīng)受訪者要求，朱莉、劉一為化名）

　　作者：陳淑蓮